보증보험(전세보증금 반환보증)이 안 되는 집은 공통적으로 “집을 경매로 넘겨도 보증기관이 돈을 회수하기 어려운 구조”이거나 “법적·행정적 하자가 있는 집”입니다.
1. 숫자로 보는 ‘위험한 구조’ 집
전세보증보험이 거절되는 대표적인 재무 구조는 아래처럼 이해하시면 됩니다.
- 집 값 대비 선순위 대출(근저당 등)이 너무 많은 집
- 선순위 채권 + 내 전세보증금 합계가 집값의 90%를 넘는 집
- 예: 보증기관이 보는 주택가격이 3억인데, 선순위 1억 8천 + 내 전세보증금 1억 = 2억 8천(93.3%)이면 보증보험 거절 가능성이 큽니다.
- 시세(또는 공시가격) 대비 전세가율이 비정상적으로 높은 빌라·오피스텔
이 구조가 뜻하는 건, 집이 경매로 넘어가면 집을 다 팔아도 선순위 채권자에게 주고 나면 내 보증금까지 남지 않을 가능성이 크다는 뜻입니다.
2. 법적 권리 관계에 문제 있는 집
서류상 문제 때문에도 보증보험이 안 됩니다.
- 등기부 ‘갑구’에 분쟁·채권이 많이 찍힌 집
- 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정, 가등기 등이 있으면 이미 다른 채권자들이 권리를 걸어둔 상태라 보증기관이 싫어합니다.
- 등기부 ‘을구’ 선순위 근저당이 과도한 집
- 위 1번에서 말한 것처럼, 집값 대비 선순위 근저당 비율이 높으면 거의 탈락입니다.
- 건축물대장에 ‘위반건축물’로 찍힌 집
- 불법 증축(예: 6–7층 불법 증축 빌라), 필로티 불법 사용 등으로 위반건축물 표시가 있으면 보증 가입이 어려운 경우가 많습니다.
- 서류상 용도와 실제 사용 용도가 다른 집
이런 집은 보증보험뿐 아니라, 나중에 보증금 떼였을 때 소송·경매로 가도 회수가 불안정한 경우가 많습니다.
3. 집주인·계약서 때문에 안 되는 집
집 자체보다 임대인 신용·계약 내용으로도 보증이 막힙니다.
- ‘악성 임대인’으로 등록된 집주인
- 임대차계약서 특약 때문에 막히는 경우
- 전입신고·확정일자 자체가 불가능한 구조
또 한 가지 함정은 “보증보험 안 하면 보증금 깎아줄게” 식 제안인데, 대개 보증보험이 구조적으로 안 되는 집이라 위험 회피를 위해 더 조심해야 하는 경우가 많습니다.
4. 신축 빌라·시세 불 명확 매물
단기 트렌드형 전세사기에서 많이 쓰인 유형입니다.
- 신축 빌라·다세대처럼 객관적 시세 정보가 부족한 집
- 주변 시세보다 전세가 비정상적으로 높은 집
- 전세보증이 안 되는 빌라는 대개 실제 시세보다 전세가를 높게 설정해서, 집주인 대출 상환 등 자기 자금 조달용으로 쓰는 경우가 많습니다.
실전용으로 바로 쓰실 수 있는 “전세보증보험 안 되는 집 피하는 체크리스트” !!
1. 한눈에 보는 6단계 체크 리스트
- 주변 시세·전세가율 체크
- 등기부등본 갑구(소유자·압류 등) 확인
- 등기부등본 을구(근저당·선순위 보증금) 확인
- 건축물대장(용도·위반건축물) 확인
- 집주인·세금 체납·선순위 임대차 정보 확인
- 전세보증보험 가입 가능 여부 최종 체크
이 6단계를 전·월세 계약 직전에만 훑어봐도, 보증보험 안 되는 위험한 집은 대부분 걸러낼 수 있습니다.
2. 1단계: 시세 · 전세 가 율 확인
- 국토부 실거래가, KB시세, HUG 안심전세 앱 등으로 주변 매매·전세 시세를 먼저 확인합니다.
- “선순위 대출(근저당) + 내 전세보증금 ≤ 집값의 70~80%” 정도면 비교적 안전, 80% 넘으면 경계, 90% 넘으면 보증보험·대출 거절 위험 구간으로 보시면 됩니다.
→ 전세가만 보고 싸다고 느껴지면, 꼭 전세가율을 계산해서 “깡통 위험”을 먼저 보는 단계라고 정리해 두시면 좋습니다.
3. 2–3단계: 등기부 등본 갑 구 · 을 구 필수 점검
- 갑구(소유권): 실제 집주인과 계약 상대가 같은지, 압류·가압류·경매개시·가등기 등 위험 문구가 있는지 확인합니다.
- 을구(근저당·전세권): 은행 근저당 채권최고액, 기존 전세권·임차권 설정 여부를 확인합니다.
- “선순위 근저당 + 앞 세입자 보증금 + 내 보증금” 합이 기준시세의 90%를 넘으면 전세보증보험이 거의 안 됩니다.
→ 블로그 글에서는 갑구·을구 캡처 샘플을 넣고, “빨간 줄로 체크해야 할 부분”을 표시해 주면 독자 이해도가 높습니다.
4. 4단계: 건축물대장·위반건축물 여부
- 세움터·정부24에서 건축물대장을 무료로 열람해 “주거용인지, 상가(근린생활시설)인지” 먼저 확인합니다.
- 상가인데 주거용으로 전세를 주는 구조면 전세대출·보증보험이 막힐 수 있습니다.
- 우측 상단에 노란색 ‘위반건축물’ 표시, 불법 증·개축 이력이 있으면 “대출·보증보험 제한 + 철거·벌금 위험”이 있어 피하는 것이 안전합니다.
→ “위반건축물 = 보증보험 거의 불가”라는 짧은 문구로 정리해 주면 독자들이 기억하기 쉽습니다.
5. 5단계: 집주인·세금·선순위 임대차
- 집주인에게 선순위 임대차보증금 확인서, 납세증명서(국세·지방세 체납 여부)를 요구합니다.
- 체납 세금·4대 보험료 등은 등기부에 안 나와도 경매 시 보증금보다 먼저 변제될 수 있어, 보증기관이 위험하게 보는 요소입니다.
- HUG 등에서 관리하는 ‘보증금지대상자(악성 임대인)’에 해당하는 집주인 소유 주택은 전세보증보험 가입 자체가 거절됩니다.
→ 실전 팁: “서류 내놓기 꺼리는 집주인 = 리스크 높은 집”이라는 프레임으로 독자 경계심을 올려 주세요.